RESPONSABILIDADES DE LOS INTERVINIENTES EN UNA OBRA  

Cuando, como letrados, nos encontramos ante una reclamación de desperfecto o vicios en la construcción de una obra, lo primero que tenemos que tener en consideración es la fecha de la concesión de la licencia de obras. 

 

Desde el Diario Hércules, se hacen eco de nuestro artículo. 

En este sentido será de aplicación el artículo 1591 del Código Civil (en adelante “el CC”) cuando la licencia de obra se haya concedido antes de la entrada en vigor de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (en adelante “la LOE”), si bien, “ad sensu contario”, será de aplicación el artículo 17 de la LOE, cuando la licencia de obras es posterior a la entrada en vigor de la LOE. 

En este sentido es unánime y pacífica la jurisprudencia y al respecto se ha pronunciado el Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección 1ª) mediante Sentencia nº. 554/2013 de 4 octubre RJ\2013\7054, que ha declarado textualmente que:

“3. La reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala se ha ocupado sobre los criterios interpretativos acerca de la posible aplicación retroactiva de la LOE en obras y procesos constructivos reguladas por el artículo 1591 del Código Civil , caso de la SSTS de 22 de marzo de 2010 (nº 195/2010 ( RJ 2010, 2410 ) ) y 19 de abril de 2012 (nº 238/2012 ( RJ 2012, 5908 ) ).

En este sentido, conforme a las Sentencias citadas se debe destacar que la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1.999, de 5 de Noviembre , que publica el B.O.E. del día 6 de Noviembre de 1.999, para su entrada en vigor seis meses 

después, conforme señala la Disposición Transitoria Primera , es una Ley de aplicación a las obras de nueva construcción y a obras en los edificios existentes, para cuyos proyectos se hubiera solicitado la correspondiente licencia de edificación, a partir de su entrada en vigor”.

En este mismo sentido se ha pronunciado la Sentencia nº. 1633/2021 de 14 diciembre, dictada por la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Navarra, JUR\2022\50251, que declaró:

Y por otro lado, diferenciadamente y con sujeción a distintos parámetros de configuración, se reconoce también una responsabilidad legal de dichos profesionales, como intervinientes en el proceso constructivo y por tal condición profesional, por los vicios y defectos resultantes en la obra.

Esta última responsabilidad legal se contemplaba genéricamente en el art. 1591 del Cc y la amplia doctrina jurisprudencial asentada por el TS en interpretación de dicho precepto, conforme a la cual podía concurrir con la responsabilidad contractual la responsabilidad legal del art. 1591 por los daños y perjuicios derivados de la llamada "ruina funcional" de la construcción, reconociendo un plazo legal de garantía de diez años para que los mismos se produzcan.

Posteriormente se dictó una norma especial sobre la materia, la Ley 38/1999, de 5 de noviembre (RCL 1999, 2799) , de Ordenación de la Edificación, que compendia el régimen jurídico del proceso edificatorio incluyendo dentro del mismo la regulación de la responsabilidad profesional de los diferentes agentes intervinientes en el proceso constructivo (con definición singularizada de sus competencias y funciones) por los vicios y defectos tanto estructurales, como de habitabilidad y de acabado o remate, con distintos plazos de garantía para su manifestación (respectivamente, de diez, tres y un año) y con un plazo de prescripción para el ejercicio de la acción de reclamación de dos años. La Disposición Transitoria primera de la LOE expresó que la misma sería de aplicación "a las obras de nueva construcción y a las obras en los edificios existentes para cuyos proyectos se solicite la correspondiente licencia de edificación a partir de su entrada en vigor".

Según la Jurisprudencia, la LOE es excluyente e incompatible con el artículo 1591 del cc, de tal forma que la LOE será de aplicación a las obras de nueva construcción cuya licencia de edificación, como decimos, se hubiera obtenido con posterioridad a su entrada en vigor.

Una vez determinado el régimen jurídico aplicable, conviene comprobar los plazos de prescripción de la acción, así como los plazos de garantía de la obra, que como veremos a continuación son diferentes y no debemos confundirlos.

En este sentido, y en encontrándonos ante una obra cuya licencia es posterior a la entrada en vigor de la LOE, el artículo 17 de la LOE, que regula la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, dispone que: 

1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:
2. a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
3. b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.

El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.

Debemos destacar que los citados plazos, no son plazos de prescripción o caducidad de la acción, sino que son plazos de garantía, es decir, son los plazos de los que responden los agentes intervinientes en la construcción, ya sea el promotor, dirección facultativa o constructor, en el supuesto que el daño en construcción sea patente durante los plazos anteriormente indicados.

Respecto a la diferencia entre plazo de garantía y plazo de prescripción debemos traer a colación la sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección 1ª) Sentencia nº. 166/2020 de 11 marzo, RJ\2020\881 que declaró:

“2.- La sentencia recurrida parece confundir garantía y prescripción que son dos instituciones de contenido y significación jurídica diferente ( STS 517/2010, de 19 de julio (RJ 2010, 6559) ):

"La garantía es el plazo que la Ley ofrece a los adquirentes de viviendas y locales para protegerles durante un plazo determinado -diez años- de los daños causados por una mala construcción (tres plazos en la LOE (RCL 1999, 2799) ). Si el daño surge dentro de este plazo los agentes responderán en función de su intervención en la obra. El término no es de prescripción, ni de caducidad, sino de garantía, como señala reiterada jurisprudencia ( SSTS 4 de octubre de 1989 (RJ 1989, 6883) ; 15 de octubre de 1990 (RJ 1990, 7867) ; 14 de noviembre de 1991), en el sentido de que para que nazca la acción de responsabilidad ex lege es requisito imprescindible que los vicios o defectos se exterioricen o produzcan dentro de su vigencia a contar " desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas" (Art., 6.5 y 17 1), suprimiendo el punto de partida anterior "desde que concluyó la construcción" , vigente en el momento de los hechos, que tanto dividió a la doctrina a la hora de concretarlo: a) el de la terminación material de la obra; b) el de la entrega o puesta a disposición de la obra, y c) aquel en que la obra ha sido aprobada y recibida por el comitente.

La prescripción, por el contrario, tiene que ver también con el paso del tiempo pero de una forma distinta puesto que no es más que el cumplimiento del plazo que la Ley concede a los perjudicados para hacer efectivo su derecho mediante el ejercicio de las acciones correspondientes."

Por tanto, según lo anteriormente expuesto los plazos de responsabilidad contenidos en el artículo 17 de la LOE, son plazos de garantía, es decir, los vicios o defectos en la construcción debe de exteriorizarse dentro de los mencionados plazos a contar desde la recepción de la obra.

Sin embargo, el plazo de prescripción de la acción para reclamar los daños por esos vicios o defectos en la construcción, los encontramos en el artículo 18 de la LOE, que dispone:

1. Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.

Respecto a los plazos de prescripción de la acción para exigir la responsabilidad a constructores, promotores y dirección facultativa, existe numerosa jurisprudencia, que resulta unánime al establecer que el plazo de prescripción de la acción es de dos años a contar desde que se produzca el daño constructivo.

En este sentido debemos traer a colación la Sentencia nº. 1633/2021 de 14 diciembre, dictada por la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Navarra, JUR\2022\50251

“El artículo 17 de la LOE regula el régimen de responsabilidades y garantías de los agentes intervinientes en el proceso constructivo. La norma desglosa tres tipos diferenciados de garantías de las que responden dichos agentes frente a los propietarios y terceros adquirentes: durante diez años por los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio; durante tres años, por los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3; y finalmente al constructor se le hace responsable de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año. La norma especifica que esos plazos de diez, tres y un año se cuentan "desde la fecha de recepción de la obra sin reservas o desde la subsanación de éstas".

Distinto de esos plazos de garantía de diez, tres y un año para que se manifiesten los vicios constructivos es el plazo de prescripción para el ejercicio de la acción de reclamación al respecto. El artículo 18.1 de la LOE establece que "las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños". Por tanto, los defectos han de manifestarse dentro de los plazos del art. 17, y si es así, habrán de ser reclamados en un plazo máximo de dos años (art. 18) desde su producción.

En el caso que nos ocupa el fin de obra es de septiembre de 2011. En la demanda se afirma que "al poco tiempo de finalizar la construcción de la vivienda" comenzaron a manifestarse los vicios y defectos que fundamentan la reclamación. Sin embargo, no consta ninguna documentación ni de la aparición de los defectos ni, en su caso, de reclamación o actuación correctora alguna (esto último, a modo de acto interruptivo de los plazos de prescripción) hasta la interposición de la demanda en mayo de 2017.”

Todavía más acertada, clara y concisa, encontramos la Sentencia nº. 1211/2023 de 25 julio dictada por la Sección 1ª de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo RJ\2023\5059, que declaró textualmente que:

. Como dijimos en la sentencia 13/2020, de 15 de enero (RJ 2020, 654) :

"[L]a necesaria coordinación de ambos preceptos exige que el daño material se produzca en el plazo de garantía y que, una vez se manifieste en tal periodo de tiempo, la correspondiente acción se ejercite dentro del plazo de dos años.

"En este sentido, se ha expresado la STS 451/2016, de 1 de julio (RJ 2016, 3160) , cuando señala al respecto que:

""En efecto, las sentencias de 19 de julio 2010 y 18 de febrero 2016, referidas al artículo 1591 del Código Civil (LEG 1889, 27) , pero teniendo en cuenta la Ley de Ordenación de la Edificación, declaran lo siguiente: 'La garantía es el plazo que la Ley ofrece a los adquirentes de viviendas y locales para protegerles durante un plazo determinado de los daños causados por una mala construcción (tres plazos en la LOE)'. Si el daño surge dentro de este plazo los agentes responderán en función de su intervención en la obra. El término no es de prescripción, ni de caducidad, sino de garantía, como señala reiterada jurisprudencia en el sentido de que para que nazca la acción de responsabilidad ex lege es requisito imprescindible que los vicios o defectos se exterioricen o produzcan dentro de su vigencia a contar 'desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas' (Arts. 6.5 y 17.1)

"[...] Dichos plazos - sentencia 5 de julio de 2013- responden a distintos conceptos sin que pueda operarse su acumulación. Así, mientras los plazos del artículo 17 responden a un presupuesto y marco objetivable de responsabilidad (como trasunto de la responsabilidad del 1591 del Código Civil), los plazos del artículo 18 responden, con independencia, a un presupuesto de accionabilidad para exigir la responsabilidad anteriormente prevista; de forma que previamente observados los defectos o vicios constructivos, dentro del marco establecido por los plazos de garantía y, por tanto, sin la necesidad de integrar la totalidad de dicho plazo, el plazo de dos años para exigir la responsabilidad por los daños materiales dimanantes de los vicios o defectos comenzará a contarse desde el momento en que se produzcan".".

Por tanto, nos encontramos que:

1.-) El artículo 17 de la LOE establece el plazo de garantía por defectos o vicios en la construcción.

2.-) El artículo 18 de la LOE recoge el plazo de prescripción para ejercitar la acción de reclamación, que prescribe a los DOS AÑOS desde el momento en que se produzcan dichos daños.

En cualquier caso, no debemos olvidar que en el caso del promotor también es de aplicación la responsabilidad contractual derivada de dicho contrato de arrendamiento de obra o servicio, con lo cual, nos encontramos con el plazo de prescripción de la acción derivada de la responsabilidad contractual, que como sabemos, es más amplio.

SUMMONS ABOGADOS está especializado, entre otros, en la reclamación de daños o vicios constructivos, con lo cual, estamos encantados de poder ayudarte para solventar cualquier duda o aclaración.