EL CORONAVIRUS Y LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO – IMPACTOS EN LA RESTAURACIÓN
Borja García Rato
Abogado. Socio Director del Área Mercantil, Contractual y Societario de Summons

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Sumario: 1. Introducción. 2. Exigencias impuestas por el Real Decreto 463/2020. 3. Análisis de la causa de fuerza mayor. 4. Rebus sic stantibus y posibilidad de ejercicio de cierta actividad económica.

RESUMEN. La crisis sanitaria del Covid 19 ha obligado a la prohibición de apertura al público de los locales dedicados al sector de la restauración. Ello supone un grave perjuicio económico que, en ocasiones, difícilmente podrá ser soportado por aquellos que prestan sus servicios en locales en régimen de arrendamiento. Ante esta situación, los contratantes se enfrentan a conflictos relativos a las resoluciones contractuales por causa de fuerza mayor o, al menos, a la novación de los términos pactados en virtud de la cláusula rebus sic stantibus.
PALABRAS CLAVE: Covid19, resolución contractual, fuerza mayor, rebus sic stantibus.

1. Introducción.

La publicación del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID19 no sólo ha supuesto un importante trastoque de la logística vital del día a día: ha traído consigo nuevos retos legales a los que los operadores jurídicos debemos hacer frente. Entre ellos, la especial coyuntura del arrendatario de un local de negocio dedicado a la hostelería o restauración.

Según la Confederación Empresarial de Hostelería de España, nuestro país se postula como el que más bares y restaurantes tiene por habitante del mundo. Negocios que en multitud de ocasiones prestan sus servicios en locales ocupados en régimen de arrendamiento y cuya actividad se enmarca en uno de los sectores más afectados por la crisis sanitaria del Covid19.

2. Exigencias impuestas por el Real Decreto 463/2020.

El artículo 10.4 del mencionado Real Decreto establece que “Se suspenden las actividades de hostelería y restauración, pudiendo prestarse exclusivamente servicios de entrega a domicilio.”
España cierra bares y restaurantes. Lo nunca visto. Parece que los hosteleros aún tienen la oportunidad de reinventar su negocio y centrar esfuerzos en la entrega de sus elaboraciones a domicilio; ello sin perjuicio de que la desconfianza sanitaria y excepcionalidad de la situación puedan ser otro obstáculo que se interponga entre la ventana abierta por el gobierno y la verdadera eficacia de la medida propuesta.

En cualquier caso y en términos generales, la parada de la actividad hostelera es evidente y los problemas económicos no han tardado en aflorar. Así las cosas, ¿en qué posición se encuentran aquellos arrendatarios que no pueden seguir prestando sus servicios y ven gravemente mermados sus ingresos a causa del coronavirus?
Las posibilidades jurídicas son, a priori, 2: (i) acreditación de causa mayor o (ii) aplicación de la rebus sic stantibus.

3. Análisis de la causa de fuerza mayor.

El sector habla de fuerza mayor como concepto legalmente regulado en el artículo 1.105 del Código Civil que indica lo siguiente:

“Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse”.

La cuestión es, ¿el Covid19 es un motivo de resolución contractual? ¿Puede el arrendatario-hostelero resolver el contrato de arrendamiento alegando la propagación del virus como supuesto de fuerza mayor?

Antes del análisis de lo previsto por el legislador, lo primero que habría que comprobar es lo pactado por las partes y la autonomía de la voluntad habilitada por el 1.255 CC.

Si los contratantes han tenido a bien prever la posibilidad de terminación del contrato en caso de pandemia mundial, el afectado simplemente podría denunciar la resolución contractual tras la comunicación emitida por la Organización Mundial de la Salud el pasado 11 de marzo declarando el Covid19 como pandemia mundial.
Sin embargo, muy probablemente, arrendador y arrendatario no tendrían en cuenta la remota posibilidad de que esto ocurriera y, por tanto, esta opción quedaría descartada.

Ante una falta de previsión que no puede ser imputable a ninguno de los contratantes -quién iba a decir que esto podía pasar-, ¿podría el arrendatario solicitar la resolución del contrato por imperativo legal alegando causa de fuerza mayor?

El legislador tendrá que desarrollar las medidas urgentes publicadas, pero por ahora ni el referido Real Decreto ni ninguno de los comunicados oficiales incluye entre su contenido el término jurídico “fuerza mayor”.
Que la situación es excepcional no se discute, pero de ahí a poder resolver el contrato alegando que existe causa de fuerza mayor cuando ninguna autoridad así lo ha decretado, existe una barrera difícilmente salvable.
Igualmente, nuestro Código Civil no legitima la resolución contractual por causa de fuerza mayor sino que exime al potencial incumplidor de cualquier responsabilidad en este marco y le exonera del abono de indemnizaciones planteadas.

En conclusión, sin perjuicio de que habrá que esperar a nuevas noticias del legislador, por ahora la resolución contractual por causa de fuerza mayor no resulta de fácil aplicación.

4. Rebus sic stantibus y posibilidad de ejercicio de cierta actividad económica.

Descartada la aplicación de la causa mayor, sólo queda la muy leída estos días cláusula de rebus sic stantibus o “estando así las cosas”. Esta creación jurisprudencial (vid. Entre otras, STS 333/2014, 30 de Junio, STS 591/2014 de 15 de Octubre y STS 64/2015 de 15 de febrero -Ponentes en todas ellas: Excmo. Francisco Javier Orduña Moreno-) permite modificar las condiciones contractuales en caso de que el equilibrio de las partes existente en la firma del contrato haya desaparecido.

Con ello, se plantea la posibilidad de novar lo acordado en su día como consecuencia de esta situación de excepción creada por el Covid 19. No se trata de abrir las puertas a un escenario de resoluciones contractuales masivas, sino que se pretende adaptar lo firmado a la realidad actual.

Esta cláusula crea cierta flexibilidad contractual al permitir que las condiciones esenciales pactadas se modifiquen para adaptar lo que en su día se consideró como equilibrado a lo que hoy se convierte en inestabilidad.
Quizá uno de los problemas de su aplicación sea, igualmente, la novedad de lo que está ocurriendo.

Recordemos que la Disposición Adicional Segunda del Real Decreto 463/2020 ha suspendido los plazos procesales y que el Consejo General del Poder Judicial únicamente habilita a presentar escritos “que tengan por objeto única y exclusivamente actuaciones procesales declaradas urgentes e inaplazables por las instrucciones y acuerdos del órgano de gobierno de los jueces”.

Quedando paralizada la actuación judicial, toda resolución de conflicto deberá hacerse de forma extrajudicial, por lo que no quedaría otra opción que las partes pusieran las controversias sobre la mesa y se llegara al acuerdo más satisfactorio para todos.

En este marco de negociación -y en un futuro escenario de judicialización de los asuntos- hay que destacar lo indicado por el 463/2020 sobre la posibilidad de prestar los servicios de hostelería a domicilio.

Ya se adelantaba que el negocio de muchos de nuestros bares y restaurantes ha disminuido en un porcentaje exacerbado, pero a la hora de modificar las condiciones contractuales habrá que tener en cuenta la posibilidad que algunos tienen para continuar, muy parcialmente, con el negocio que venía desarrollando.

Es hora de buscar soluciones innovadoras, por lo que los arrendatarios obligados a pagar la cuota mensual en una atmósfera de tal envergadura deben hacer los máximos esfuerzos profesionales para “seguir adelante”.

Igualmente, los arrendadores tendrán que adaptarse a la nueva situación, entender la precariedad que supone el cierre completo o muy parcial del negocio y ajustar sus intereses económicos a las posibilidades existentes.

Por todos es conocido que no es fácil cambiar el modelo de negocio ni convertirse en algo que nunca has sido, pero en momentos de excepción, pudiera ser una posibilidad a contemplar.

La rebus sic stantibus no sólo es viable sino que se presenta como un instrumento jurídico recomendable en el estado de sitio que vivimos. Para su aplicación, no habrá más remedio que arrendador y arrendatario vuelvan a negociar lo pactado para llegar a una solución lo más ingeniosa, equilibrada y beneficiosa posible.

En definitiva, ambas partes tendrán que hacer el mayor de los esfuerzos para mantener vivo el contrato vigente teniendo en cuenta lo especial de las circunstancias actuales y la posibilidad de modificar lo pactado a los efectos de conseguir esa supervivencia tan deseada.