Claves prácticas para la defensa de defectos y vicios en la edificación

La reciente sentencia dictada el 14 de abril de 2025 por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Fuengirola, estimando íntegramente la oposición formulada en defensa de nuestro cliente, un conocido constructor, y desestimando la demanda interpuesta por una Comunidad de Propietarios, con expresa imposición de costas, constituye un nuevo éxito de Summons Abogados en el ámbito de la responsabilidad civil derivada de la edificación. La dirección letrada ha sido asumida por nuestros abogados Ignacio Montoro y Jorge Ballester, especialistas en litigios de alta complejidad.

Esta resolución ofrece una excelente ocasión para analizar con detalle los elementos fundamentales que conforman la responsabilidad civil constructiva en el Derecho español, los distintos tipos de vicios y defectos, los plazos legales de reclamación y las mejores prácticas para abordar estos procedimientos, tanto desde la perspectiva de la parte actora como de la parte demandada.

1. Concepto de responsabilidad civil constructiva

La responsabilidad civil constructiva se enmarca en el régimen de responsabilidad por vicios y defectos de la construcción previsto en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), complementado por el Código Civil y la jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo.

Este régimen impone obligaciones específicas a los agentes que intervienen en el proceso constructivo —promotor, constructor, arquitecto, arquitecto técnico y demás agentes—, responsabilizándolos de los daños materiales que afecten a la edificación, ya sea por defectos en la ejecución, en el proyecto o en los materiales empleados.

La finalidad de esta responsabilidad es proteger los intereses de los adquirentes y usuarios de los inmuebles, garantizando que las edificaciones reúnan las condiciones de seguridad, habitabilidad y funcionalidad exigidas.

2. Tipología de vicios y defectos constructivos

La doctrina y la jurisprudencia clasifican los vicios y defectos constructivos atendiendo a su naturaleza y gravedad:

a) Defectos estructurales o de ruina material

Son aquellos que afectan a los elementos estructurales del edificio (cimientos, soportes, vigas, forjados, muros de carga, etc.), comprometiendo su resistencia mecánica y estabilidad.

Ejemplos: hundimientos de forjados, fisuras relevantes en muros de carga, asentamientos diferenciales del terreno.

Estos defectos generan una responsabilidad de diez años desde la recepción de la obra, conforme al artículo 17.1.a) LOE.

b) Defectos que afectan a la habitabilidad

Se refieren a aquellos vicios que comprometen la estanqueidad, aislamiento térmico o acústico, funcionalidad de las instalaciones, salubridad o seguridad de uso de la edificación.

Ejemplos: filtraciones de agua, deficiencias en sistemas de calefacción, humedades por capilaridad, falta de aislamiento acústico.

La responsabilidad derivada de estos daños es de tres años desde la recepción de la obra (artículo 17.1.b) LOE).

c) Defectos de acabado o terminación

Comprenden imperfecciones o defectos menores que afectan a la estética de la construcción o a aspectos no esenciales de su uso.

Ejemplos: desconchados en paredes, defectos en revestimientos, carpintería defectuosa.

El plazo de reclamación por estos defectos es de un año desde la entrega de la obra (artículo 17.1.c) LOE).

3. Plazos de garantía y prescripción de acciones

Además de los plazos de garantía anteriormente referidos, es fundamental tener en cuenta el plazo de prescripción de las acciones para reclamar los daños:

• Dos años desde que el perjudicado tuvo conocimiento del daño, conforme al artículo 18 LOE.

• La jurisprudencia entiende que el “conocimiento” implica no solo la percepción del daño, sino también la posibilidad razonable de atribuirlo a un defecto constructivo concreto.
  

Por tanto, resulta esencial documentar adecuadamente el momento de aparición del daño, los informes periciales que lo acrediten y las reclamaciones extrajudiciales realizadas, para evitar el riesgo de prescripción.

4. La especialización técnica: un requisito indispensable

La defensa en procedimientos de responsabilidad constructiva exige una elevada especialización técnica y jurídica. Ello se debe a diversos factores:

• Complejidad técnica de los defectos, que requiere comprender procesos constructivos, normativas técnicas de edificación (CTE, NTE, EHE, etc.) y patologías constructivas.

• Coordinación pericial, ya que la defensa adecuada de los intereses del cliente implica trabajar estrechamente con arquitectos, ingenieros y expertos en patologías de la edificación.

• Prueba pericial compleja, que en muchos casos es el eje central del procedimiento, requiriendo la impugnación técnica y jurídica de los informes aportados de contrario.

En Summons Abogados, nuestra dilatada experiencia en litigios constructivos nos ha permitido consolidar un equipo de trabajo que integra abogados procesalistas y peritos de reconocido prestigio, lo que garantiza la máxima solidez en cada procedimiento.

5. Importancia de la fase probatoria

La prueba pericial es el eje esencial en la mayoría de los litigios por responsabilidad constructiva. La elección de un perito solvente, que domine tanto los aspectos técnicos como la dinámica procesal, puede determinar el desenlace del procedimiento.

Es igualmente relevante que el perito sea capaz de defender su informe en sede judicial, manteniendo la coherencia y solidez de sus conclusiones frente al interrogatorio de parte y a las aclaraciones que pueda requerir el juez.

En Summons Abogados colaboramos habitualmente con peritos arquitectos e ingenieros especializados en patología de la edificación, lo que nos permite ofrecer a nuestros clientes una defensa técnicamente robusta y estratégicamente planificada.

Como conclusión, comentar que la responsabilidad civil constructiva constituye uno de los campos más técnicos y complejos dentro del Derecho civil y procesal. Su correcta gestión exige:

• Un conocimiento exhaustivo de la LOE, del Código Civil y de la jurisprudencia aplicable.

• Un dominio de los aspectos técnicos de la construcción y de la patología de edificaciones.

• Una planificación estratégica procesal desde el inicio del procedimiento.

• La colaboración estrecha y constante con peritos especializados.

En Summons Abogados nos sentimos especialmente orgullosos de nuestra trayectoria en este ámbito, habiendo obtenido resultados exitosos en la defensa de constructores, promotores y demás agentes de la edificación en litigios por toda España.

El reciente éxito en el procedimiento seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Fuengirola es un nuevo ejemplo de nuestra capacidad para afrontar con solvencia y eficacia los retos que plantea esta materia, siempre en defensa de los intereses de nuestros clientes.